Примечание: Этот материал лежал в черновиках последние 5 месяцев - решил его опубликовать, потому что все-рано не смог развит больше. Возможно что-то уже потеряло актуальность.
В европейской в частности и в западной вообще системе ценностей, жильё занимает первое место. Это означает, что там неадекватным считается, когда человек ютится в 2-х комнатной квартире с большой семьёй, но имеет авто премиум-класса (да-да, такое бывает только у нас).
Продолжение здесь.
Основная проблема украинского рынка жилья в его колоссальной неразвитости. А в Донецке эта неразвитость приобретает вообще какие-то чудовищные формы. Учитывая, что Донецкая область является самой большой в Украине и то, что масса провинциальных городов не создаёт достаточно рабочих мест, приток эмигрантов в областной центр был всегда велик. Правда сейчас мне кажется, этот поток должен бы и поиссякнуть – население в провинции и так сильно сократилось, да и экономика маленьких городов постепенно начала работать. Помимо этого сокращается и население Донецка – по статистике каждую неделю в Донецке рождается в 3 раза меньше людей, чем умирает.
Всё это я говорю к тому, что мне абсолютно не ясна, природа роста цен на недвижимость в Донецке. По крайней мере, на аренду.
Ситуация с арендой абсолютно не адекватна. В то время, когда я приехал в Донецк, а было это осенью 2001 года, безумно дорогим считалось жильё за 50 у.е. в мес. Для меня тогда в самый раз была комната у бабушки, которую я снимал за 60 грн. Первая моя отдельная квартира стоила в 2003 году 75 у.е. в мес. Это была однокомнатная квартирка без мебели, техники и с недоделанным ремонтом в районе Ж\Д вокзала. Затем я переезжал ближе к центру – тоже в однокомнатную за 110 у.е. C 2006 до конца 2007 я снимал квартиру с нормальным ремонтом, новой сантехникой, мебелью и быттехникой за 300 у.е. в 15 минутах езды от центра.
Идея сменить квартиру на более просторную (в последней не было шкафов и балкона) пришла сразу после рождения ребёнка. Однако тогда возможностей не нашлось. Нынче, наши чаяния были подстёгнуты хозяином квартиры – в погоне за прибылью он решил поднять цену на помесячную аренду, но с основным прицелом на посуточную. Таким образом, необходимость поиска новой квартиры стала стопроцентной.
"Ну накину ещё сто баксов сверху на цену и скажу риэлторам, чтобы нашли мне такую же, но 2-х комнатную" – размышлял я. Реальность оказалась обескураживающей – первые 3 квартиры, которые я смотрел, на мой взгляд не потянули бы и не 300, но хозяева хотели за них 450-500. Были и совсем уникальные варианты – далеко от центра, без мебели и техники -за 600 у.е. Вообще после общения с некоторыми хозяевами у меня складывалось ощущение, что люди хотят надышаться перед смертью – или просто не сложат цены своим квартирам. Многие вообще не хотели торговаться. Агенты рассказывали, что многие люди не соглашаются сдавать свои квартиры за 500 долларов, а хотят 600, при этом квартира "… стоит уже 3-й месяц, её посмотрели 15 человек и ни один не снял".
Не забывайте также, что большинство квартиродателей хотят предоплату за 2 месяца (месяц вперёд + залог). А ещё нужно учесть оплату услуг агентства – короче, общая сумма разовых затрат вырастает до астрономической.
Что движет такими арендодателями? Нереальная жадность? Конъюнктура рынка? Отсутствие госрегулирования? Похоже, кто-то забыл, что мы в Донецке, а не в Монте-Карло или Лондоне и даже не в Киеве!!! Давайте попробуем в разобраться в сложившейся ситуации.
Кто является целевой аудиторией квартир такого класса (назовём его верхний средний сегмент)?
1) Сотрудники компаний или бизнесмены из других регионов, которые в Донецке с деловой поездкой на несколько месяцев.
Это самая многочисленная часть арендаторов. Им это дешевле, чем в гостинице, а комфорт сопоставимый.
2) Семьи со средним достатком, состоящие из пары, приехавшие из провинции.
Обычно, такие люди стремятся затянуть потуже пояса и жить в меньшем комфорте, копя на своё жильё.
3) Квалифицированные специалисты, которые хотят жить отдельно от родителей и доходы им это позволяют.
Быстро переходят в состав владельцев собственных квартир.
Что можно (и нужно) ожидать от квартиры за такую цену? Если в центре – то цена 600, если дальше (15 минут езды) – то 500 долларов.
1) 2 или3 комнаты. Ремонт под средний евро, с перепланировкой (можно и без, просо понятие евро очень различается).
2) Новая сантехника
3) Новая хорошая мебель (всё необходимое для жизни)
4) Вся крупная бытовая техника – новая.
На практике таким требованиям соответствуют единицы квартир – насколько я понял, на данный момент, чтобы найти приемлемый вариант следует установить диапазон цены в 700-800 долларов.
Общение с агентами понимания рынка не прибавило. Но зато я отметил для себя ряд интересных моментов, которые могут облегчить общение с ними:
- агенты кровно заинтересованы в росте цен, потому что они зависят от процента. Не знаю, почему, но в Донецке до сих пор берут, даже при таких диких ценах, 100% комиссии разово за услуги агентства. На такой цене можно и нужно торговаться. 50% это максимум, что стоит платить. Ещё я сталкивался, что агенты говорят хозяевам более дешёвых квартир поднять сумму до той, которую готов заплатить клиент – опять же, чтобы получить больше комиссионных. Тем самым недобросовестные агенты раздувают рынок. Помните – что вы клиент и платите только вы, хозяева квартиры не несут никаких затрат! Поэтому вы здесь главный человек, который кормит всех.
- Очень негативно я отношусь к агентам, которые на первом же показе начинают убеждать, что лучше вы сейчас не найдёте, нужно срочно брать, а то и эту квартиру заберут в этот же день. Одним из инструментов такого давления, является просьба брать с собой на показ паспорт и деньги. Это – вопиющий непрофессионализм. Помните, что это рынок! И не надо вестись на эти дешёвые заявления. Я их слышу постоянно, однако, моя нынешняя квартира была первой из все, что я смотрел когда-то. Ничего не найдя, я вернулся к ней через полторы недели – она была не просто ещё свободна, но и хозяин скинул дополнительно 20 у.е.
- Агенты не смотрят квартиры до того, как показать её клиенту. Тем самым они не экономят ваше время. Они это объясняют тем, что у них нет времени, чтобы смотреть все квартиры к тому же с риском, что квартиру быстро сдадут другие агенты и они просто потеряют время. Но на это стоит заметить, что чаще всего съёмные квартиры сдаются годами, агент просто может иметь базу таких квартир и держать руку на пульсе – т.е. инвестировать в своё будущее. Стоит правда отметить, что агенты также часто становятся жертвами неверной информации со стороны арендодателей. Ну тут способ борьбы – введение платы за услуги агентов и со стороны хозяев квартир, плюс беседы с такими хозяевами для профилактики.
- Бывает так, что несколько агентов искали для вас квартиру, но нашёл в итоге один, а другой, который очень добросовестно работал – нет. Это действительно бывает. Я в таких случаях, стараюсь во-первых запомнить хорошего агента, а во-вторых всё-равно ему что-то заплатить за работу.
В общем, только отстаивая свою позицию мы сможем построить цивилизованный рынок. А до тех пор, пока мы будем терпеть такой беспредел – к нам будет соответствующее отношение.
В европейской в частности и в западной вообще системе ценностей, жильё занимает первое место. Это означает, что там неадекватным считается, когда человек ютится в 2-х комнатной квартире с большой семьёй, но имеет авто премиум-класса (да-да, такое бывает только у нас).
Продолжение здесь.
Основная проблема украинского рынка жилья в его колоссальной неразвитости. А в Донецке эта неразвитость приобретает вообще какие-то чудовищные формы. Учитывая, что Донецкая область является самой большой в Украине и то, что масса провинциальных городов не создаёт достаточно рабочих мест, приток эмигрантов в областной центр был всегда велик. Правда сейчас мне кажется, этот поток должен бы и поиссякнуть – население в провинции и так сильно сократилось, да и экономика маленьких городов постепенно начала работать. Помимо этого сокращается и население Донецка – по статистике каждую неделю в Донецке рождается в 3 раза меньше людей, чем умирает.
Всё это я говорю к тому, что мне абсолютно не ясна, природа роста цен на недвижимость в Донецке. По крайней мере, на аренду.
Ситуация с арендой абсолютно не адекватна. В то время, когда я приехал в Донецк, а было это осенью 2001 года, безумно дорогим считалось жильё за 50 у.е. в мес. Для меня тогда в самый раз была комната у бабушки, которую я снимал за 60 грн. Первая моя отдельная квартира стоила в 2003 году 75 у.е. в мес. Это была однокомнатная квартирка без мебели, техники и с недоделанным ремонтом в районе Ж\Д вокзала. Затем я переезжал ближе к центру – тоже в однокомнатную за 110 у.е. C 2006 до конца 2007 я снимал квартиру с нормальным ремонтом, новой сантехникой, мебелью и быттехникой за 300 у.е. в 15 минутах езды от центра.
Идея сменить квартиру на более просторную (в последней не было шкафов и балкона) пришла сразу после рождения ребёнка. Однако тогда возможностей не нашлось. Нынче, наши чаяния были подстёгнуты хозяином квартиры – в погоне за прибылью он решил поднять цену на помесячную аренду, но с основным прицелом на посуточную. Таким образом, необходимость поиска новой квартиры стала стопроцентной.
"Ну накину ещё сто баксов сверху на цену и скажу риэлторам, чтобы нашли мне такую же, но 2-х комнатную" – размышлял я. Реальность оказалась обескураживающей – первые 3 квартиры, которые я смотрел, на мой взгляд не потянули бы и не 300, но хозяева хотели за них 450-500. Были и совсем уникальные варианты – далеко от центра, без мебели и техники -за 600 у.е. Вообще после общения с некоторыми хозяевами у меня складывалось ощущение, что люди хотят надышаться перед смертью – или просто не сложат цены своим квартирам. Многие вообще не хотели торговаться. Агенты рассказывали, что многие люди не соглашаются сдавать свои квартиры за 500 долларов, а хотят 600, при этом квартира "… стоит уже 3-й месяц, её посмотрели 15 человек и ни один не снял".
Не забывайте также, что большинство квартиродателей хотят предоплату за 2 месяца (месяц вперёд + залог). А ещё нужно учесть оплату услуг агентства – короче, общая сумма разовых затрат вырастает до астрономической.
Что движет такими арендодателями? Нереальная жадность? Конъюнктура рынка? Отсутствие госрегулирования? Похоже, кто-то забыл, что мы в Донецке, а не в Монте-Карло или Лондоне и даже не в Киеве!!! Давайте попробуем в разобраться в сложившейся ситуации.
Кто является целевой аудиторией квартир такого класса (назовём его верхний средний сегмент)?
1) Сотрудники компаний или бизнесмены из других регионов, которые в Донецке с деловой поездкой на несколько месяцев.
Это самая многочисленная часть арендаторов. Им это дешевле, чем в гостинице, а комфорт сопоставимый.
2) Семьи со средним достатком, состоящие из пары, приехавшие из провинции.
Обычно, такие люди стремятся затянуть потуже пояса и жить в меньшем комфорте, копя на своё жильё.
3) Квалифицированные специалисты, которые хотят жить отдельно от родителей и доходы им это позволяют.
Быстро переходят в состав владельцев собственных квартир.
Что можно (и нужно) ожидать от квартиры за такую цену? Если в центре – то цена 600, если дальше (15 минут езды) – то 500 долларов.
1) 2 или3 комнаты. Ремонт под средний евро, с перепланировкой (можно и без, просо понятие евро очень различается).
2) Новая сантехника
3) Новая хорошая мебель (всё необходимое для жизни)
4) Вся крупная бытовая техника – новая.
На практике таким требованиям соответствуют единицы квартир – насколько я понял, на данный момент, чтобы найти приемлемый вариант следует установить диапазон цены в 700-800 долларов.
Общение с агентами понимания рынка не прибавило. Но зато я отметил для себя ряд интересных моментов, которые могут облегчить общение с ними:
- агенты кровно заинтересованы в росте цен, потому что они зависят от процента. Не знаю, почему, но в Донецке до сих пор берут, даже при таких диких ценах, 100% комиссии разово за услуги агентства. На такой цене можно и нужно торговаться. 50% это максимум, что стоит платить. Ещё я сталкивался, что агенты говорят хозяевам более дешёвых квартир поднять сумму до той, которую готов заплатить клиент – опять же, чтобы получить больше комиссионных. Тем самым недобросовестные агенты раздувают рынок. Помните – что вы клиент и платите только вы, хозяева квартиры не несут никаких затрат! Поэтому вы здесь главный человек, который кормит всех.
- Очень негативно я отношусь к агентам, которые на первом же показе начинают убеждать, что лучше вы сейчас не найдёте, нужно срочно брать, а то и эту квартиру заберут в этот же день. Одним из инструментов такого давления, является просьба брать с собой на показ паспорт и деньги. Это – вопиющий непрофессионализм. Помните, что это рынок! И не надо вестись на эти дешёвые заявления. Я их слышу постоянно, однако, моя нынешняя квартира была первой из все, что я смотрел когда-то. Ничего не найдя, я вернулся к ней через полторы недели – она была не просто ещё свободна, но и хозяин скинул дополнительно 20 у.е.
- Агенты не смотрят квартиры до того, как показать её клиенту. Тем самым они не экономят ваше время. Они это объясняют тем, что у них нет времени, чтобы смотреть все квартиры к тому же с риском, что квартиру быстро сдадут другие агенты и они просто потеряют время. Но на это стоит заметить, что чаще всего съёмные квартиры сдаются годами, агент просто может иметь базу таких квартир и держать руку на пульсе – т.е. инвестировать в своё будущее. Стоит правда отметить, что агенты также часто становятся жертвами неверной информации со стороны арендодателей. Ну тут способ борьбы – введение платы за услуги агентов и со стороны хозяев квартир, плюс беседы с такими хозяевами для профилактики.
- Бывает так, что несколько агентов искали для вас квартиру, но нашёл в итоге один, а другой, который очень добросовестно работал – нет. Это действительно бывает. Я в таких случаях, стараюсь во-первых запомнить хорошего агента, а во-вторых всё-равно ему что-то заплатить за работу.
В общем, только отстаивая свою позицию мы сможем построить цивилизованный рынок. А до тех пор, пока мы будем терпеть такой беспредел – к нам будет соответствующее отношение.
Комментариев нет:
Отправить комментарий